央行加息了,如何尽早还完自己的贷款

中文博文 11 Jul

7月11日(2018),加拿大央行再度加息0.25%,隔夜基准利率上调至1.5%。基准利率虽然维持在历史低位,但近期的加拿大国内经济数据保持理想状态增长,同时,加币的贬值也抵消了一部分贸易战预期所带来的影响,央行在年内(2018)再次加息的预期大大增加。在这种大背景下,有房贷的朋友们还款压力会逐渐增大,我们如何减少利息的支出,尽早还清我们的房贷呢?

在加拿大,主要有4种定期还款方式:

1.      每月付一次(Monthly)

2.      每半月付一次(Semi Monthly)

3.      2周付一次(Bi-Weekly)

4.      2周加速付一次(AccBi-Weekly)

我们以贷款额$40万,摊销期25年,合约期5年,利率3.49%做一下4种定期还款方式的比较:

通过上面的表格可以看出,2周加速付一次(AccBi-Weekly)的还款方式可以加快我们的还款速度,同时也就减少了我们利息的支出。如果大家的手里有闲钱,同时又没有找到很好的投资项目,这时,您可以选择每次或每年增加15%-20%的还款额额度,这样您的利息支出就会减少的更快。需要注意的是,每年可以提前还款的额度需要参考您的贷款合同,每家银行都不一样。

希望今天的小知识可以帮助大家更好的了解不同的还款方式对我们造成的影响。如果您对房屋贷款还有其他疑问,请添加我们合作的贷款顾问Zane Li 个人微信, 为您免费解答贷款过程中遇到的疑难问题。

   

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选固定,还是选浮动?明年今日的房贷利率会是多少?

中文博文 5 Jul

很多想要贷款的朋友会来问我们—到底是应该选择固定利率,还是选择浮动利率呢?其实,这里涉及到对未来利率的走向,及未来利率涨跌幅度的判断。今天,我们就来跟大家讲解一下固定利率与浮动利率有什么不同,同时,我们也对2019年的利率做一个预测!

浮动利率

浮动利率是按签约银行的基准利率(Prime)+/-几个点来确定的。举例:丰业银行(Scotiabank)的基准利率(Prime)为3.45%,签约时,客人签到的是P-50bps,也就是说客人拿到的浮动利率是2.95%。浮动利率会跟随央行的利率同比率变动。不过,浮动利率有一个特殊点即使利率发生了变化,您每月的贷款月供总额是不变的。这是由于,当利率上升时,您月供总额里的利息比重会增加,本金的比重下降,这样您的还款期就会延长。反之,则利息比重下降,本金比重增加,还款期缩短。

 

固定利率

固定利率的定义很简单,就是在您签订的房贷合同期内,无论央行的利率是涨是降,您计息的利率都不会改变,每月的还款额自然也不会变化。这种利率一般适用于预期利率处于快速上升通道时使用,也有利于房贷持有者有效规划每月的支出。

 

房贷利率的预测

前面我们说到,浮动利率会随着加拿大央行的基准利率同比率同向变动。进入2018年2月以来,加拿大的失业率一直保持在自1976年以来的历史最低位5.8%,通货膨胀率也一直保持在2%以上,同时,各省的最低工资也都在逐步提高,这些因素都为下一次的加息提供了足够的支撑。但是,我们也看到,加拿大和美国的贸易战也在如火如荼的进行着,未来加拿大的经济是否能够保持足够的上升动力还存在很多疑问,这些不确定性也构成了加元最近大幅波动的一个原因。不过,现阶段大多分析师还是认为,加拿大央行在2018下半年至少会加息一次。让我们静观7月11日央行会议的决定。

 

固定贷款利率的变化主要受同等期限的加拿大政府债券收益率影响,这两者会成同向变动,但变动的比率并不一定相同。

银行公布的固定贷款利率从6个月到10年期不等,其实,我们也可以运用即期利率(Spot Rate)与远期利率(Forward Rate)的转换来计算出2019年房贷市场固定利率的一个范围。原理及公式如下,有兴趣的朋友也可以自己计算一下。

通过统计TD, RBC, 及Scotiabank三家加拿大银行在2018年6月间提供的1-6年期的固定房贷利率,我们利用上面的原理及公式,推算出了2019年6月1-5年期固定房贷利率的一个范围:

 

可以看到,最流行的5年期固定贷款利率基本会在4%左右浮动。由于远期利率会随着即期利率的变动而变动,这种预测只能给大家提供一个参考。但总体来说,利率会呈现一个上涨的趋势。

 

最后说说,是选浮动还是选固定呢?现在市场上的5年固定贷款利率基本在3.7%左右(最低3.29%左右),5年的浮动贷款利率在2.65%左右(最低2.49%左右)。如果大家觉得央行在1-3年区间内会加息3-4次,同时,第4年到第5年区间内再加息2-3次,那么选择3.7%的固定利率与2.65% 的浮动利率没有太大差别。这里关键是要看您能拿到的固定利率与浮动利率的差额能否抵抗住央行加息的速度和幅度。但贷款的选择不仅仅是利率的选择,也同样要考虑到期限及其他合同约束的条件— 关于贷款合同注意事项请参考往期文章: http://zaneli.ca/%e4%b8%ad%e6%96%87%e5%8d%9a%e6%96%87/%e5%8a%a0%e6%8b%bf%e5%a4%a7%e7%ad%be%e8%ae%a2%e6%88%bf%e8%b4%b7%e5%90%88%e5%90%8c%e6%97%b6%ef%bc%8c%e9%9c%80%e8%a6%81%e6%b3%a8%e6%84%8f%e8%bf%99%e4%ba%9b%e4%ba%8b%e9%a1%b9%ef%bc%81%ef%bc%81/ 按照现在加拿大的经济形势来看,短时间内连续加息的概率不高。过去10年由于金融危机,政府不断降息,浮动利率占尽了优势。但从2017年以来,加拿大进入了一个快速加息的通道,2-3年之后,加拿大的经济会呈现什么样的状态更难预测。同时,由于每个贷款申请人的贷款目的及愿意承担风险的意愿都不同,贷款利率及期限的选择需因人而异。归根结底,这一个与市场博弈的过程。

 

大家偏向于选浮动还是选固定呢?欢迎在下方留言.

 

文中提及到的投资策略不构成投资意见,仅供学习讨论!投资需谨慎,谨防被收割!

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在温哥华贷款,关于房贷预批(Pre-Approval),您有多少不了解?

中文博文 4 Jul

最近有很多朋友来问我们,在准备买房之前,有没有必要做房贷预批(Pre-Approval)?今天我们就来解释一下,房贷预批(Pre-Approval)到底给我们批复了什么?房贷预批(Pre-Approval)中,还有什么是不确定的?

在这里我们先给所有准备买房的朋友提一个建议:即使您做过房贷预批(Pre-Approval),在签订二手房买房合同时,一定要尽可能加上受限于房贷批复条件(Subjectto finance clause)。除非您对房屋的文件、估值,以及您的财务状况非常自信。

什么是房贷预批(Pre-Approval?

房贷预批(Pre-Approval)是指贷款申请人在还没有具体要购买的房屋时,银行根据贷款申请人当前的财务、工作、收入、信用情况,以及想要购买房屋的价值,预先批复一个利率,同时,有条件的批复一个贷款额度

房贷预批(Pre-Approval)的优点:

1.     让您更加准确的知道您可以购买房屋的最高价格

2.     在房贷预批(Pre-Approval)之后您的利率一般可以锁定90-120天(各金融机构不同)

3.     由于您的资料已经提前录入在系统里,买房合同签订后,您的贷款审批速度会非常快。

4.     与没有做房贷预批(Pre-Approval),同时还需要贷款的买家相比,卖家一般会认为做过房贷预批(Pre-Approval)的买家更认真、可靠(尤其是在房地产交易火爆的时期)

5.     贷款预批(Pre-Approval)都是免费的。

房贷预批(Pre-Approval)的不足(负责的贷款顾问都会跟客人解释清楚以下信息):

1.     一般来说,申请房贷预批(Pre-Approval)时,由于当时贷款申请人还没有签订具体买房的合同,同时,银行也没有对房屋的文件及价值做评估(Appraisal),所以,预批申请时,大部分金融机构的贷款审批部门(Underwriting)不会具体审批或核对申请人的材料。此时,唯一可以确定的只有利率,贷款的额度是不确定的!

2.     如果您真正买房时是在您房贷预批(Pre-Approval)60天之后,金融机构一般会要求您提供最新的工资单(一些新移民项目不需要)、银行存款信息,及债务信息,同时,也会再次查询您最新的信用报告。这些信息的变化都影响我们最终的贷款批复!

拿到房贷预批(Pre-Approval)后的一些建议:

1.     在您拿到房贷预批后,您需要保证工资数额、银行存款数额,同时,按时还信用卡及其他债务

2.     在您拿到房贷预批后,您尽可能不要更换工作单位、不要申请新的债务,同时,尽可能减少使用信用卡的额度。

希望通过今天的科普,大家对房贷预批(Pre-Approval)有了更深的了解!最后,再次提醒大家,买卖二手房时,一定要尽可能签订受限于贷款条件(subjectto finance clause)。同时,如果有贷款顾问跟您说拿到房贷预批(Pre-Approval)就能100%拿到贷款,这都是不负责任的说法!

如果您对房屋贷款还有其他疑问,请添加我们公众号“大温钱贷”,或直接添加我们资深贷款顾问ZaneLi的个人微信, 为您免费解答贷款过程中遇到的疑难问题。

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加拿大签订房贷合同时,需要注意这些事项!!

中文博文 4 Jul

最近有同事在抱怨—“想卖房,但贷款没到期,提前解约银行要罚我$2万块!!还是不卖了吧。。。

在此,小编也想提醒大家:利率并不是决定贷款好坏的唯一因素,签订贷款合同时,一定要看清楚其他限制条款,以防蒙受损失。

今天,小编就跟大家谈谈房贷合同中几项重要的条款:

1.   特权”Privileges”

实际上,每家贷款机构都会给借款人一定程度上的特权。这些特权条款大多是关于提前还款的约定。这是一项非常重要的条款,决定了您是否能够提前还款,提前还款的数额,及提前还款的方式。

2.   处罚”Penalties”

 

处罚条款主要适用于提前解约的情况。罚金的计算方式分为两种:如果您签订的是固定利率合同,银行一般会用利率差额法(这种方法每家银行定义不一样,您签订贷款合同时,需要跟您的贷款顾问问清楚)。如果您签订的是浮动利率合同,一般会罚您3个月的利息。利率差额法要比“3个月利息法的罚金高很多。

 

3.   贷款可携带条款”Portable Mortgage”

 

贷款可携带条款主要规定了在贷款合约期间内是否可以将现有房产的贷款约及利率转移到其他房产上。适用于在贷款合同没到期时,想卖掉现有房产,再买新房的客户。如果有这个条款,您就可以把现有的贷款带到新房上啦!

4.   贷款可转让条款“Assumable Mortgage”

 

这条条款规定了在合同期内,如果您要卖房,是否可以将贷款直接转给买方。如果您的贷款是可以转让的,您如果在合同期内卖房,可以跟买家商量,将现有贷款转给买家,这样您就可以避免提前解约的处罚。

 

房屋贷款的合同中还会有很多细节条款,签订合同前一定要跟您的贷款顾问问清楚。

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