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选固定,还是选浮动?明年今日的房贷利率会是多少?

中文博文 5 Jul

很多想要贷款的朋友会来问我们—到底是应该选择固定利率,还是选择浮动利率呢?其实,这里涉及到对未来利率的走向,及未来利率涨跌幅度的判断。今天,我们就来跟大家讲解一下固定利率与浮动利率有什么不同,同时,我们也对2019年的利率做一个预测!

浮动利率

浮动利率是按签约银行的基准利率(Prime)+/-几个点来确定的。举例:丰业银行(Scotiabank)的基准利率(Prime)为3.45%,签约时,客人签到的是P-50bps,也就是说客人拿到的浮动利率是2.95%。浮动利率会跟随央行的利率同比率变动。不过,浮动利率有一个特殊点即使利率发生了变化,您每月的贷款月供总额是不变的。这是由于,当利率上升时,您月供总额里的利息比重会增加,本金的比重下降,这样您的还款期就会延长。反之,则利息比重下降,本金比重增加,还款期缩短。

 

固定利率

固定利率的定义很简单,就是在您签订的房贷合同期内,无论央行的利率是涨是降,您计息的利率都不会改变,每月的还款额自然也不会变化。这种利率一般适用于预期利率处于快速上升通道时使用,也有利于房贷持有者有效规划每月的支出。

 

房贷利率的预测

前面我们说到,浮动利率会随着加拿大央行的基准利率同比率同向变动。进入2018年2月以来,加拿大的失业率一直保持在自1976年以来的历史最低位5.8%,通货膨胀率也一直保持在2%以上,同时,各省的最低工资也都在逐步提高,这些因素都为下一次的加息提供了足够的支撑。但是,我们也看到,加拿大和美国的贸易战也在如火如荼的进行着,未来加拿大的经济是否能够保持足够的上升动力还存在很多疑问,这些不确定性也构成了加元最近大幅波动的一个原因。不过,现阶段大多分析师还是认为,加拿大央行在2018下半年至少会加息一次。让我们静观7月11日央行会议的决定。

 

固定贷款利率的变化主要受同等期限的加拿大政府债券收益率影响,这两者会成同向变动,但变动的比率并不一定相同。

银行公布的固定贷款利率从6个月到10年期不等,其实,我们也可以运用即期利率(Spot Rate)与远期利率(Forward Rate)的转换来计算出2019年房贷市场固定利率的一个范围。原理及公式如下,有兴趣的朋友也可以自己计算一下。

通过统计TD, RBC, 及Scotiabank三家加拿大银行在2018年6月间提供的1-6年期的固定房贷利率,我们利用上面的原理及公式,推算出了2019年6月1-5年期固定房贷利率的一个范围:

 

可以看到,最流行的5年期固定贷款利率基本会在4%左右浮动。由于远期利率会随着即期利率的变动而变动,这种预测只能给大家提供一个参考。但总体来说,利率会呈现一个上涨的趋势。

 

最后说说,是选浮动还是选固定呢?现在市场上的5年固定贷款利率基本在3.7%左右(最低3.29%左右),5年的浮动贷款利率在2.65%左右(最低2.49%左右)。如果大家觉得央行在1-3年区间内会加息3-4次,同时,第4年到第5年区间内再加息2-3次,那么选择3.7%的固定利率与2.65% 的浮动利率没有太大差别。这里关键是要看您能拿到的固定利率与浮动利率的差额能否抵抗住央行加息的速度和幅度。但贷款的选择不仅仅是利率的选择,也同样要考虑到期限及其他合同约束的条件— 关于贷款合同注意事项请参考往期文章: http://zaneli.ca/%e4%b8%ad%e6%96%87%e5%8d%9a%e6%96%87/%e5%8a%a0%e6%8b%bf%e5%a4%a7%e7%ad%be%e8%ae%a2%e6%88%bf%e8%b4%b7%e5%90%88%e5%90%8c%e6%97%b6%ef%bc%8c%e9%9c%80%e8%a6%81%e6%b3%a8%e6%84%8f%e8%bf%99%e4%ba%9b%e4%ba%8b%e9%a1%b9%ef%bc%81%ef%bc%81/ 按照现在加拿大的经济形势来看,短时间内连续加息的概率不高。过去10年由于金融危机,政府不断降息,浮动利率占尽了优势。但从2017年以来,加拿大进入了一个快速加息的通道,2-3年之后,加拿大的经济会呈现什么样的状态更难预测。同时,由于每个贷款申请人的贷款目的及愿意承担风险的意愿都不同,贷款利率及期限的选择需因人而异。归根结底,这一个与市场博弈的过程。

 

大家偏向于选浮动还是选固定呢?欢迎在下方留言.

 

文中提及到的投资策略不构成投资意见,仅供学习讨论!投资需谨慎,谨防被收割!

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